日前央行对外发布的《中国区域金融运行报告(2023)》表示，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。这一提法，延续了7月24日中共中央政治局会议首次提出的“房地产市场供求关系发生重大变化”的表述，结合10月31日中央金融工作会议专门提出“促进金融与房地产良性循环”与“构建房地产发展新模式”的要求，预计未来一段时期内，基于我国房地产市场供求关系的重大变化，为了促进金融与房地产健康发展，会通过一系列的市场机制和政策保障手段，逐步构建房地产发展新模式。
　　我国房地产市场供求关系正在发生深刻变化，其格局开始从“高负债、高杠杆、高周转”总量供给模式，朝着供需结构匹配、层次清晰、价格稳定的方向实现自我修复和转型升级。当前，我国房地产市场的发展动力已经明显减弱，房地产市场的供需结构已从增量时代迈向存量时代，供给从大建设、高周转迈向高品质、可持续发展新阶段；需求已从住有所居逐步升级为宜居和安居的改善性需求。另外，从当前的房地产投资情况来看，虽然我国今年施工面积处于整体下降趋势，近期房地产投资依然会处于低位运行，但随着房地产调控政策逐步落实，市场出清、调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平，推动房地产市场实现新一轮的供需平衡。
　　房地产市场的供求关系变化本质上是房地产金融属性的变化。房地产作为不动产，既有实体经济的成分也有一些虚拟经济的成分：实体经济的成分是房地产作为建筑物的居住价值，虚拟经济的成分是房地产在金融系统内所形成的信用溢价，这种信用溢价决定了房地产的金融属性。1998年7月之后，我国开始实行住房分配货币化改革，房地产完全进入住宅市场化的时代，房地产成为具有金融属性的特殊商品。自此之后，我国房地产市场步入高速发展阶段，房地产市场二十余年的发展呈现供不应求、房价快速上涨特征；但同时，伴随着“脱实向虚”、影子银行等问题，房地产作为被投资的不动产，其金融属性被放大，基于套利行为的投机问题越来越突出。同时，随着人口负增长和宏观经济形势的变化，在“房住不炒”的政策背景下，我国楼市供需关系也随之发生巨大变化，房地产价格和部分房企债务危机与金融环境、市场预期和地方债务等问题开始交织在一起。因此，短期内，房地产领域的宏观调控政策需要精准地瞄向相关金融风险，谨防房企债务爆雷等事件以系统性风险冲击金融安全；中长期内，需要构建房地产发展新模式，从根本上在房地产金融领域建立系统性风险防火墙。
　　构建房地产发展新模式是未来我国房地产发展的一项核心目标。梳理近期内密集出台的房地产调控政策，可以明确我国未来所构建的房地产发展新模式是市场机制与政策保障并行的模式。市场机制下，供给主体是规模大、资金有保障的开发商，需求主体是中高收入人群，住宅类型是商品房；政策保障下，供给主体是地方政府平台、开发商配套建设和部分国有企业等，需求主体是城镇低收入人群、农民工、新入职大学生、城市人才等，住宅类型目前包括出售型的保障住房、社会及公共租赁住房。目前，在此政策框架下，因城施策，在一线、二线和三四线不同城市有不同的实施内容。长远来看，对于市场机制的房地产供需市场，需推动限购限贷限售限价等政策有序退出，促进商品住房回归商品属性，以满足改善性住房需求为主要的政策目标；对于政策保障体系下的住房供需市场，需要捋顺各种住房的供应与建设主体的关系，区分好保障房需求群体，对保障房的建设实现闭环管理。这些内容在国务院9月1日印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文中均得以体现。
　　基于房地产的金融属性和居住价值，需要进一步明确房地产发展新模式的两个目标导向，改变不动产的两大核心属性。第一，保持不动产的保值与合理升值的投资属性，消除“坐等升值”的投机属性。房地产作为不动产，不能因为其套利投机而完全否定其合理的金融属性和投资价值，因为房地产作为资产保值增值的手段，属于合理的虚拟经济范畴。第二，通过公共服务均等化和租售同权，促进不同所有权属性的不动产实现服务均等化。推动租赁住房、保障房的业主在享受公共服务方面与普通商品住房的业主逐渐一致，这项工作容易实现，难度较大是租售同权工作的推进，这需要完整且成熟的住房租赁市场配合才能实现。
　　7月24日中共中央政治局提出的建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的“三大工程”，既是当前改善民生、扩大内需、推动高质量发展的重大举措，也是未来构建我国房地产发展新模式的主要抓手。
（文章来源：21世纪经济报道）